LEXNAVARRA
DECRETO FORAL 142/2004, DE 22 DE MARZO, POR EL QUE SE REGULAN LAS CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA
Anexo II. La redacción de este Anexo corresponde a la establecida por Decreto Foral 5/2006, de 16 de enero (BON de 30 de enero de 2006).
La redacción original era la siguiente:
“CAPÍTULO I
Ámbito de aplicación
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
Las condiciones de habitabilidad contenidas en el anexo I tienen el carácter de básicas o mínimas exigibles a toda vivienda y al edificio en el que se sitúa. El incumplimiento de éstas condiciones determinará la denegación de la Cédula de Habitabilidad o su pérdida anticipada de vigencia, si la vivienda dispusiera de ella.
Las viviendas que dispongan de Cédula de Habitabilidad vigente expedida antes de la entrada en vigor del presente anexo, podrán renovar la Cédula si no se han producido con posterioridad a la fecha de su expedición, obras de reforma o rehabilitación que sean equiparables a obras de nueva planta, en los términos establecidos en el anexo II.
Las viviendas de nueva planta, las de nueva creación en edificio existente y las rehabilitadas cuyas obras de rehabilitación sean equiparables a obras de nueva planta, deberán cumplir las normas contenidas en los Anexos I y II.
Se considera que una rehabilitación de un edificio es equiparable a obra de nueva planta, a los efectos del presente anexo, cuando la intervención vincula a la totalidad de las viviendas que contiene y su presupuesto de ejecución material, dividido por los m² construidos afectados, supera el 70% del Módulo Ponderado que anualmente se determina para las actuaciones protegibles en materia de vivienda.
Cuando se solicite licencia para el inicio de obras de rehabilitación y para su posible equiparación a obra nueva, se acumularán los presupuestos de las obras efectuadas en el edificio, cuya finalización se haya producido dentro de los cinco años anteriores a la solicitud.
Se equiparará igualmente la rehabilitación a obra de nueva planta cuando se produzca el vaciado total del edificio preexistente o la demolición y reposición de más del 60% de la superficie de los forjados, independientemente del su presupuesto.
CAPÍTULO II
Condiciones del edificio
Artículo 2. Servicios e instalaciones.
Todo edificio en el que se sitúen viviendas deberá contar al menos con los siguientes servicios:
1. Acceso rodado hasta el límite de la parcela, salvo que la red viaria consolidada no lo permita.
2. Suministro de agua potable desde red de abastecimiento público o desde captaciones privadas que permitirán un suministro mínimo de 500 litros por vivienda y día.
3. Suministro de energía eléctrica que permita el cumplimiento de las condiciones establecidas en el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión e Instrucciones Complementarias para viviendas.
4. Red de saneamiento que permita la recogida de las aguas fecales del edificio y su vertido a red general. Podrá admitirse el vertido a fosa séptica cuando ésta cuente con licencia municipal y técnicamente cumpla la normativa específica que las regule.
5. El edificio y las viviendas que contiene contendrán las instalaciones de telecomunicaciones que cumplan con la normativa que les resulte de aplicación.
6. Se instalarán casilleros postales en los portales según las disposiciones que los regulan.
7. Las bajantes de saneamiento serán ventiladas.
8. Cuando existan conductos de ventilación formados por colector general y acometidas individuales, deberán cumplir las condiciones siguientes:
a) Un solo colector servirá a un máximo de ocho plantas, las dos últimas con conducto independiente, tendrá una sección mínima de 400 cm² e irá rematado superiormente por aspirador estático o dinámico.
b) Los conductos de acometidas servirán a un solo local, tendrán una longitud mínima de dos metros y una sección mínima de 150 cm². En su contacto con el local, estarán protegidos por rejilla y a él no se conectarán impulsores de aire ni campanas extractoras.
c) A un mismo colector no podrán acometer conductos de ventilación y salidas de humos o gases.
Artículo 3. Condiciones de seguridad.
1. Estabilidad. La estructura del edificio, permitirá la acción de las cargas y sobrecargas que, para los diferentes usos, dispone la normativa aplicable sobre acciones en la edificación, sin riesgo alguno para las personas y sin que las deformaciones que se produzcan lesionen los elementos constructivos o instalaciones, impidiéndoles cumplir correctamente su función.
2. Protección contra incendios. El edificio cumplirá las condiciones que, en cuanto a protección contra incendios y evacuación, le sean exigibles por la normativa vigente.
3. Instalaciones. Del mismo modo, las instalaciones del edificio: electricidad, ascensores, pararrayos etc., deberán cumplir las condiciones de uso y seguridad impuestos por su normativa específica.
4.
1. Cuando existan desniveles superiores a 60 cm, en espacios de circulación, deberá situarse un elemento de protección, antepecho o barandado con una altura mínima de 90 cm.
2. Cuando se produzcan desniveles superiores a 40 cm en elementos comunes del edificio o locales vinculados a las viviendas, o de 60 cm en el interior de las mismas, deberá situarse protección, antepecho o barandado que cumpla las siguientes condiciones:
a) Deberá poder soportar las acciones verticales y horizontales impuestos por la normativa de acciones en la edificación vigente, en cualquier punto del antepecho.
b) Tendrá en cualquier punto una altura mínima de 95 cm, medidos verticalmente desde el pavimento terminado, e impedirán bajo esa altura el paso de una esfera de 12 cm de diámetro.
c) Si por debajo de los 95 cm de altura existen huecos que permiten el paso de la esfera indicada y están cerrados por elementos frágiles: vidrio, elementos cerámicos, etc., se garantizará mediante su armado interior u otros sistemas justificados por el proyectista, que su rotura por impacto no supone su desaparición física, pudiendo seguir cumpliendo su cometido hasta su sustitución.
En el caso de escaleras que carezcan de tabicas y el hueco entre peldaños permita la caída con una altura superior a 60 cm, se impedirá igualmente el paso de una esfera de 12 cm de diámetro entre los peldaños.
5. En edificios de más de una vivienda, el acceso desde la vía pública al portal quedará limitado por una puerta dotada de mecanismo de apertura accionable desde el exterior y desde el interior de cada vivienda, siendo posible la comunicación oral entre ambos.
6. La puerta de acceso a las viviendas dispondrá de cerradura accionable mediante llave y mirilla que permita la visión del exterior.
Artículo 4. Accesos.
1. Todos los edificios de viviendas tendrán acceso desde vía pública, espacio libre adyacente a vía pública, o finca colindante sobre la que existan derechos de servidumbre de paso.
Las viviendas accederán directamente desde el exterior en las condiciones anteriores o a través de espacio privativo de la vivienda o común del edificio destinado exclusivamente a tal fin, no pudiendo hacerlo a través de otras viviendas o locales destinados a otros usos, salvo en situaciones consolidadas de locales en los que se realicen actividades comerciales o artesanales desarrolladas por los residentes de la vivienda a la que se accede a través de esos locales.
Los accesos al edificio y a las viviendas cumplirán con las condiciones que les resulten exigibles de las normas de protección contra incendios y de barreras físicas.
2. Los accesos al edificio y a las viviendas cumplirán las determinaciones del artículo 5 sobre circulaciones.
3. Será obligatoria la instalación de ascensor en cada núcleo de comunicaciones verticales, en los edificios de vivienda colectiva que cuenten con alguna vivienda cuyo acceso se sitúe en la planta tercera del edificio (excluida la baja).
En aquellos edificios de nueva planta de vivienda colectiva en los que no resulte obligatoria la instalación de ascensor, se dispondrán huecos para su posible instalación posterior, así como los espacios necesarios para sus accesos, maquinaria, etc., con las mismas condiciones que tendría si estuviera realmente instalado.
4. En los edificios en los que resulte obligatoria la instalación de ascensor, las dimensiones interiores de la cabina serán:
1. Si da servicio a 16 o menos viviendas, su fondo será de 1,20 m y su anchura de 1 m.
2. Si da servicio a más de 16 viviendas tendrá un fondo mínimo de 1,40 m y una anchura mínima de 1,10 m, salvo que exista más de un ascensor de 1 x 1,20 m.
El fondo mínimo se aplicará medido perpendicularmente a todas las puertas con las que cuente la cabina.
5. El número de ascensores se determinará de forma que se no se supere la relación de 24 viviendas por ascensor.
6. Cuando existan plantas con uso de garaje o trasteros para las viviendas, los ascensores accederán a ellas con las mismas condiciones de accesibilidad que el resto de las plantas.
Artículo 5. Circulaciones interiores.
Las dimensiones mínimas de los elementos de circulación en los edificios de viviendas, tanto horizontales, como escaleras o rampas, serán las que se fijan en la normativa de protección contra incendios y sobre barreras físicas que resulten aplicables en cada caso y contarán en cualquier punto con una altura libre mínima de 1,90 m.
1. El portal contará con una puerta de dimensiones mínimas 0,90 x 2,00 m.
2. Los elementos de circulación horizontal o rampas hasta las viviendas y dependencias vinculadas a ellas, tendrán una anchura mínima de un metro y una altura libre mínima de 2,40 m. En zonas con anchura no mayor de 2,50 m podrá suspenderse del forjado resistente que cumpla con la altura mínima, un falso techo que deje una altura libre de 2,20 m.
Bajo elementos que descuelguen del techo como vigas, conductos, etc. la altura mínima será de 2,10 m siempre que el elemento que reduce la altura no tenga más de 0,80 m de fondo.
Artículo 6. Escaleras de uso común.
Las escaleras cumplirán en todo punto las condiciones que les resulten exigibles de la normativa de protección contra incendios y sobre barreras físicas.
1. Recorrido.
Las escaleras del edificio comunicarán todas las plantas en las que se sitúen accesos a viviendas con la de acceso al edificio. Cuando las escaleras no accedan a sótanos de garaje, las de salida de emergencia de éstos accederán directamente al exterior.
2. Dimensiones.
Anchura mínima en cualquier punto del peldañeado o mesetas intermedias: un metro. La mínima altura vertical libre en cualquier punto de la escalera y de los rellanos hasta una distancia igual a la anchura de la escalera, será de 2,10 m.
Las mesetas a las que no abran puertas tendrán como mínimo la anchura de la escalera. Las mesetas a las que abran viviendas, locales o ascensor tendrán un mínimo de 1,20 m de anchura, debiendo estar el hueco de las puertas al menos a 25 cm del peldaño más próximo.
3. Iluminación y ventilación.
Las escaleras contarán con iluminación y ventilación directas por apertura a espacio exterior, que cumpla al menos las condiciones de patio de fachada, o a patio interior. Dicha apertura tendrá una superficie mínima de 1 m² en cada planta y rosca completa de escalera y contará con una superficie practicable para ventilación de 0,3 m². No podrá la escalera recibir su iluminación a través de terrazas privadas o tendederos.
El sistema de apertura del hueco o su altura serán tales que no se invada el recorrido de evacuación en una altura mínima de dos metros, imposibilitando golpes en situaciones de visibilidad reducida.
El hueco, excepto en planta baja, iluminará directamente el recorrido de evacuación de la escalera y a una distancia máxima de 3 m al punto más cercano del eje de dicho recorrido, considerando éste en todos los casos con una anchura igual a la de la escalera.
Se admitirá la iluminación cenital de la escalera en aquellos edificios que cumplan las siguientes condiciones:
a) El hueco central de la escalera tendrá, al menos, 1 m² de superficie y se podrá inscribir en él un cilindro recto de 0,5 m de diámetro en la base. Si el hueco no estuviera en posición central, su superficie mínima será de 1,3 m², el diámetro de la base del cilindro inscribible 0,8 m y el lado mínimo de contacto del hueco con la escalera 1,3 m. En cualquier caso el hueco llegará siempre hasta la planta en la que se sitúa el portal.
b) El lucernario situado en la cubierta tendrá una superficie mínima de 2 m² si forma un ángulo inferior a 45° con el plano horizontal y de 3 m² si fuera superior. En ambos casos el punto más alto del lucernario distará menos de 17 m de la cota del portal. El lucernario tendrá una superficie de ventilación permanente o practicable desde la propia escalera de 0.80 m². El lucernario estará situado verticalmente sobre el hueco de la escalera a la que ilumina.
Artículo 7. Patios.
Los patios a los que abran dormitorios o salas de estar tendrán una superficie mínima de 6 m² y en ellos se podrá inscribir un círculo de 2 m de diámetro. Las luces rectas mínimas serán de 2 m.
Cuando al patio sólo abran cocinas podrán tener una superficie mínima de 4 m² y luces rectas de 1,50 m.
Se admitirán patios existentes cubiertos cuando, además de cumplir las dimensiones mínimas, cuenten con una superficie de ventilación permanente de superficie no inferior a 2 m².
Los patios a los que abran salas de estar, cocinas, dormitorios o escaleras serán siempre descubiertos y se clasificarán, a efectos de las condiciones de habitabilidad, en:
1. Patio de manzana.
Es el regulado en cuanto a dimensiones, alineaciones, etc. por el planeamiento urbanístico, independientemente del número de parcelas o fincas que lo constituyan. Si en él se puede inscribir un cilindro recto de 12 m de diámetro en la base, tendrá la consideración de espacio exterior, en lo relativo a cuestiones de habitabilidad, en caso contrario se considerará patio interior.
2. Patio interior o de parcela.
Es el incluido en una sola parcela o en varias si es mancomunado. Si la adición de dimensiones en los mancomunados es necesaria para alcanzar las dimensiones mínimas según tabla que más adelante se indica, deberá registrarse la mancomunidad en el Registro de la Propiedad.
- Dimensiones mínimas.
Cilindro inscrito ø 3 m y 0,25 H.
Superficie 12 m² y H²/10.
Luces rectas 3 m.
Las luces rectas de un hueco de iluminación las determina la mínima perpendicular libre de obstáculos que pueda aplicarse a cualquier punto de la superficie del hueco.
La altura H. del patio se contará desde la cota del pavimento de la primera planta que se ilumina a través del mismo, hasta la coronación del edificio. La coronación se contará en el punto más alto del cierre, antepecho o elemento de cubierta, situado en el perímetro del patio y perteneciente al edificio situado en la misma parcela que el patio. Si la altura no fuera uniforme, se hallará la media ponderada de las alturas en la finca propia, excluyéndose únicamente chimeneas u otros elementos cuyo lado de contacto con el patio no supere los 60 cm.
Los patios de una sola planta de viviendas unifamiliares, deberán cumplir las condiciones básicas del anexo I.
Si el patio de parcela, o de manzana, presenta estrangulaciones o entrantes, sólo se podrán abrir en ellos huecos necesarios para la iluminación y ventilación, si los entrantes tienen al menos las dimensiones mínimas que se establecen para patios de fachada.
3. Patio exterior o de fachada.
Tendrán la consideración de patios de fachada o exteriores aquellos entrantes de más de 1,5 m de profundidad en la fachada exterior o de patio de manzana que cumplan las siguientes condiciones:
a) La anchura mínima del frente abierto será 3 m, con una profundidad máxima, medida perpendicularmente al plano de la fachada, igual a vez y media su anchura.
b) Si en las paredes laterales del patio de fachada se abren huecos de salas de estar, necesarios para cumplir las condiciones mínimas de iluminación, las luces rectas mínimas de sus huecos serán de 6 m.
Artículo 8. Garajes.
El garaje deberá cumplir cuantas condiciones le sean exigibles como actividad clasificada, además de las condiciones de protección contra incendios establecidas en el Código Técnico de la Edificación y las generales de accesibilidad que resulten de aplicación.
1. Condiciones generales.
Se denomina garaje al local destinado al estacionamiento regular de vehículos.
No será de aplicación el presente artículo a los garajes de uso público, que se regirán por su propia normativa. Si un garaje tiene un uso simultáneo como público y privado, con plazas vinculadas a viviendas, se cumplirán las condiciones de este artículo, al menos en la zona de las plazas vinculadas funcionalmente a las viviendas y en sus accesos.
Si el garaje es mancomunado, no podrán considerarse salidas de emergencia las que atraviesen fincas o portales privados, salvo que se hubiera constituido la oportuna servidumbre.
La altura mínima libre de cualquier obstáculo, medida en cualquier punto de plaza de aparcamiento, rampa o elemento de circulación de vehículos o personas, será de 2,10 m, incluida puerta de acceso.
2. Accesos.
Todo garaje para cuyo acceso cuente con una rampa descendente que salve un desnivel superior a un metro, dispondrá de un zaguán con pendiente máxima del 6% y 5 m de fondo mínimo antes de comenzar la rampa, sin incluir acera ni calzada de uso público. La anchura mínima del zaguán será de 3,5 m y la de la puerta será 3 m.
Los garajes con cien o más plazas contarán con acceso y salida de vehículos diferenciados o rampa y acceso dobles. En el caso de la rampa doble su anchura mínima será de 5,40 m.
Las rampas de acceso tendrán en sus tramos rectos una anchura mínima de 3 m, con una pendiente máxima del 20%. En los tramos curvos con radio de curvatura inferior a 20 m la anchura mínima será de 3.5 m y la pendiente máxima del 15%, medidos ambos en el eje de cada dirección. El radio mínimo de curvatura en el eje será de 6 m.
Si la rampa es de doble dirección y no es posible la percepción visual entre sus dos extremos, o tiene más de 30 m, se instalará un dispositivo que indique la dirección prioritaria en cada momento.
Los garajes podrán disponer de ascensor para vehículos o de aparato elevacoches como acceso, siempre que cumplan las condiciones técnicas y de seguridad que les sean exigibles y, en el caso de ser el único acceso de vehículos, se disponga de un aparato por cada 20 plazas o fracción y, si el garaje cuenta con seis o más plazas, el zaguán de acceso tenga un mínimo de 5 m de anchura por 10 m de fondo.
3. Circulación.
La anchura mínima libre de obstáculos en pasillos de circulación de vehículos será de 3,5 m en cualquiera de sus puntos. Si al pasillo dieran plazas de aparcamiento con un ángulo superior a 45°, la anchura mínima será de 4,5 m.
Frente a esas plazas de aparcamiento, la anchura de 4,50 m del pasillo deberá existir en todo el frente de la plaza, medida perpendicularmente al eje del pasillo.
En todos los cambios de dirección o giros deberá poder inscribirse un carril de 3 m de anchura, con un radio mínimo de giro en su eje central de 5 m.
Los pasillos de circulación de personas tendrán una anchura mínima de un metro y no invadirán la superficie destinada a las plazas de aparcamiento. Solo se podrá acceder a través de una plaza de aparcamiento a trastero vinculado a la propia plaza. Los recorridos peatonales deberán cumplir con lo dispuesto en la normativa sobre barreras físicas.
4. Dimensiones de las plazas y acceso.
Cada plaza de aparcamiento estará constituida por una superficie plana con una pendiente máxima del 6% y unas dimensiones libres mínimas de 2,3 x 4,7 m, con acceso frontal y 2,2 x 5 m en aparcamientos en línea.
Si la plaza estuviera limitada lateralmente por pared, salvo en el caso de aparcamientos en línea, sus dimensiones mínimas serán 2.8 x 4,7 m. Podrán existir elementos que disminuyan la anchura eficaz de la plaza hasta 2,5 m en una longitud máxima de 2,5 m medidos desde el fondo de la plaza.
Si existieran elementos que limitan lateralmente la plaza, con una longitud mayor de 1,2 m medidos paralelamente al eje mayor de la plaza, se asimilará a pared lateral.
El acceso a las plazas de aparcamiento desde los recorridos de circulación, excepto en aparcamientos en línea, quedará garantizado por la inexistencia de obstáculos en el espacio delimitado por la prolongación recta de los límites laterales de la plaza, hasta el pasillo de circulación, con un recorrido máximo de 5 m. Si se superan los 5 m el acceso deberá reunir las condiciones de pasillo de circulación.
En los planos de proyecto deberán figurar representadas, acotadas y numeradas la totalidad de las plazas de garaje, así como las rampas y pasillos de circulación, justificándose, en su caso, el cumplimiento de los radios mínimos de giro.
En aquellos edificios en los que se prevean viviendas para minusválidos y cuenten con garaje, se vincularán a esas viviendas plazas de garaje con unas dimensiones mínimas de 3,20 de frente por 4,70 de fondo o las que disponga la normativa sobre barreras físicas si fueran mayores. Si la plaza tuviera un lateral completo libre de obstáculos lindando con pasillo de circulación, la plaza podrá tener una anchura de 2,30 m.
Artículo 9. Trasteros.
Los trasteros vinculados a las viviendas cumplirán las condiciones que les resulten aplicables de la normativa de protección contra incendios.
Se definen como trasteros, a los efectos del presente Anexo, solamente aquellos locales vinculados registralmente a la vivienda, destinados exclusivamente al almacenamiento de enseres de la propia vivienda.
Los accesos a los trasteros cumplirán las condiciones que para los elementos de circulación se establecen en los artículos 4 y 5. La puerta de acceso al trastero dejará un paso mínimo de 70 cm de anchura por 200 cm de altura.
Los trasteros estarán dotados de sistema de ventilación que garantice una renovación mínima de 0,5 volúmenes/hora.
Artículo 10. Otras condiciones.
1. No podrán considerarse habitables, viviendas situadas en planta sótano.
2. Impermeabilidad. La construcción del edificio impedirá la entrada de agua o humedad desde el exterior o local húmedo al interior de las viviendas, elementos comunes de circulación, o trasteros.
3. Pavimentos. El suelo del interior de la vivienda, así como el de los elementos comunes de circulación, garaje y trasteros, se encontrará pavimentado de forma que no genere polvo ni se desprendan fragmentos del material que lo constituye. Su pendiente máxima será del 2%, salvo en rampas de los elementos de circulación.
4. Paredes. Las paredes en viviendas, elementos comunes de circulación, garajes y trasteros, se encontrarán revestidas de forma que no generen polvo, ni se desprenda material del elemento que las constituye. Las que delimitan locales húmedos tendrán revestimiento impermeable de fácil limpieza.
5. Iluminación artificial. Todos los elementos comunes de circulación que comuniquen el exterior, viviendas, garajes, trasteros etc. dispondrán de iluminación artificial suficiente para permitir la circulación fluida, aun desconociendo la configuración del edificio.
Al margen de las condiciones exigibles para el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación, reglamentos de baja tensión, telecomunicaciones, etc., la calidad de los materiales y la ejecución de edificios de viviendas, garantizará, además de las condiciones básicas descritas en el anexo I, las siguientes condiciones mínimas:
6. Viviendas en planta baja. Si un dormitorio, cocina, comedor o sala de estar, se sitúen en planta baja, deberá existir forjado con una separación del terreno de 0,5 m, formando una cámara ventilada. Se podrán admitir otras soluciones cuando se justifique en proyecto que las medidas adoptadas consiguen el eficaz aislamiento de humedades procedentes del terreno.
7. La pendiente máxima del pavimento en el interior de la vivienda será de 0,5%.
8. Los patios de parcela serán accesibles para su limpieza, excepto si, siendo de uso privativo de alguna vivienda, tienen acceso desde ésta. En cualquier caso contarán con desagüe sifónico para la evacuación de aguas pluviales.
CAPÍTULO III
Condiciones de las viviendas
Artículo 11. Programa y superficies.
1. Será posible la circulación entre todas las dependencias de la vivienda sin necesidad de salir de ésta a espacio abierto al exterior o elemento común. La vivienda no servirá de paso a otra vivienda o uso no vinculado a la misma.
2. Toda vivienda constará al menos de las siguientes habitaciones:
- Cocina. Si es independiente será de, al menos, 5 m² de superficie útil. Se podrá inscribir en su interior un rectángulo de 1,80 x 1,20 m.
- Sala de estar. Dispondrá de una superficie mínima de 9 m². Si contiene la cocina en el mismo espacio, tendrá una superficie mínima de 12 m². En ambos casos se podrá inscribir un círculo de 2 m de diámetro.
- Dormitorio con una superficie mínima de 8 m², se podrá inscribir un cuadrado de 2 m de lado y no podrá servir de paso obligado a otra dependencia, salvo baño o vestidor vinculados al propio dormitorio. Si la vivienda cuenta con más dormitorios, tendrán éstos una superficie útil mínima de 6 m².
- Aseo con superficie no menor de 1,7 m², provisto de inodoro con cierre hidráulico, lavabo y ducha o bañera. Ninguna dependencia que contenga el inodoro tendrá acceso directo a cocina. El aseo podrá constar de dos espacios diferenciados, en uno de los cuales se encuentre el inodoro y un lavabo, y ducha o bañera en el otro.
Toda vivienda tendrá una superficie útil total mínima de 30 m² y contará, al menos, con una sala de estar, un dormitorio, un baño y una cocina, todos ellos con las condiciones mínimas que más adelante se establecen.
La vivienda no servirá de paso obligado a ningún otro uso o local, de forma que toda habitación a la que se acceda únicamente desde el interior de la vivienda formará parte de la misma a todos los efectos.
Artículo 12. Altura mínima.
Para el cómputo de las superficies mínimas previstas en el artículo anterior, se contemplará únicamente la parte de la superficie útil que cuente con una altura libre mayor o igual que 1,9 m, siempre que la altura media del local supere los 2,1 m.
Los elementos de circulación de la vivienda tendrán una altura mínima de 2 m. La altura mínima de paso bajo marcos, dinteles, vigas, etc., será de 1,90 m.
La altura libre vertical mínima en techos horizontales o con pendiente inferior al 30% será de 2.40 m. En los elementos de distribución, aseos, cocinas y tendederos cubiertos, se admitirán falsos techos suspendidos que dejen una altura libre de 2,20 m.
En rehabilitación de viviendas existentes que no se sustituyan forjados, se admitirá una altura libre mínima de 2.20 m.
En habitaciones con techos inclinados y pendiente superior al 30%, la parte de la superficie útil que no supere los 2,20 m de altura libre, no computará a los efectos de las superficies mínimas exigidas para cada tipo de habitación o para la vivienda, ni será considerada para inscribir las figuras que se exigen en las habitaciones.
La altura libre mínima en huecos de paso o elementos singulares como puertas, arcos, vigas, etc., será de 2 m.
La altura libre mínima en escaleras interiores será la que el artículo 6 dispone para escaleras de uso común.
Artículo 13. Sala de estar.
Tendrá la superficie mínima que se indica en el cuadro en función del número de dormitorios y se podrá inscribir el rectángulo indicado en el mismo cuadro.
Núm. dormitorios Superficie m² Rectángulo m
1 ó 2 dormitorios 12 2.7 x 3.5
más de 2 dormitorios +2 m²/dormitorio 3 x 4
Si la sala de estar y la cocina están integradas en un sólo espacio, a las superficies indicadas en el cuadro se les sumarán 4 m², manteniéndose el mismo rectángulo mínimo en la zona de sala de estar. Para que se considere que la sala de estar y la cocina forman un mismo espacio no serán independizables y la comunicación entre ambas deberá tener una superficie mínima de 3,50 m² no interferida por obra alguna, amueblamiento fijo o puerta.
Artículo 14. Cocina.
Tendrá una superficie mínima de 5 m² en viviendas de un sólo dormitorio y de 7 m² en el resto de los casos. Se podrá inscribir en ella un rectángulo de 3 x 1,60 m o un cuadrado de 2,20 m de lado.
Las cocinas integradas en la sala de estar permitirán la inscripción de una de las figuras indicadas para las cocinas aisladas, no solapable con la que debe inscribirse en la sala de estar.
La cocina independiente no servirá de paso obligado a ninguna dependencia, excepto despensa, oficio, o tendedero, ni dará acceso directo a dormitorio o aseo.
Artículo 15. Dormitorios.
Toda vivienda contará, al menos, con un dormitorio de 10 o más m² en el que se podrá inscribir un cuadrado de 2,50 m de lado. El resto de los dormitorios tendrá una superficie mínima de 8 m² y en ellos se podrá inscribir un cuadrado de 2,40 m de lado o un rectángulo de 4 x 2 m.
Ningún dormitorio servirá de paso a otra habitación independiente, excepto baños o vestidores vinculados al propio dormitorio.
Toda habitación independiente de superficie mayor de 4 m² incluida en la vivienda y provista de hueco de iluminación deberá cumplir, al menos, las condiciones que se establecen para los dormitorios secundarios y como tal se considerará a todos los efectos. Se excluyen, además de aseos y cocina, los oficios o despensas con acceso exclusivo desde la cocina.
Artículo 16. Baño, aseo y cuarto inodoro.
El baño tendrá una superficie mínima de 2,50 m² y contendrá al menos ducha, inodoro y lavabo. Deberá existir reserva de espacio suficiente para sustituir el plato de ducha por bañera de 1,40 x 0,70 m.
El aseo tendrá una superficie mínima de 1,70 m² y estará equipado al menos con ducha o bañera, inodoro y lavabo.
El equipamiento mínimo, según el número de dormitorios de la vivienda, será:
- 1 dormitorio: 1 baño.
- 2 ó 3 dormitorios: 1 baño acceso común.
- 4 o más dormitorio: 1 baño + 1 aseo.
Al menos en un baño de la vivienda se podrá inscribir un cilindro de 120 cm de diámetro y 70 cm de altura sin más reformas que la eliminación del bidé.
Cuando exista más de un dormitorio, un baño o un aseo será accesible desde espacios de circulación de la vivienda. Si todos los dormitorios contaran con baño de uso privativo, será suficiente con un cuarto inodoro desde elemento común.
En baños o aseos en los que se sitúen aparatos sanitarios a uno sólo de sus lados, la separación mínima entre paramentos será de 1,20 m. Si se sitúan aparatos enfrentados, se aumentará la separación mínima a 1,60 m. En todos los casos la anchura mínima en donde se sitúen aparatos será de 0,90 m.
Lavabo, inodoro y bidé dispondrán de una anchura mínima libre, no solapable con la de otro aparato, de 60 cm.
El cuarto inodoro podrá contar como mínimo de inodoro y lavabo y tendrá una superficie mínima de 1,50 m² con una anchura no inferior a 0,9 m.
En baños, aseos o cuartos inodoros con techo inclinado, los espacios en los que se sitúan los aparatos, así como los de circulación entre ellos y con la puerta, tendrán una altura libre mínima de 2,20 m.
Los cuartos que contengan aparatos sanitarios irán revestidos de azulejos o material impermeable equivalente, en suelos y paredes hasta una altura mínima de 2 m.
Artículo 17. Tendederos.
En toda vivienda se podrá tender ropa al exterior con protección de vistas desde la calle, con una longitud mínima de cuerda de 6 m en tramos no inferiores a 1 m y separados entre sí o de cualquier otro elemento un mínimo de 20 cm. Deberá quedar una altura de 150 cm bajo las cuerdas libre de cualquier obstáculo o barrido de puerta. En el caso de tendido a patio interior, no será necesaria la protección de vistas.
1. Tendederos abiertos. Las zonas en las que se sitúan las cuerdas, así como los elementos, celosías etc. que las protejan de las vistas, no interferirán las luces rectas de ningún hueco que resulte necesario para la iluminación mínima de la vivienda.
2. Tendederos cerrados. Si el tendero es cerrado, estará separado de la vivienda por cierre y huecos con las características exigidas por la normativa térmica, acústica etc. para cierres con el exterior.
La superficie mínima del tendedero cerrado será de 2,4 m² podrán instalarse las cuerdas con las condiciones anteriormente indicadas, dispondrá de un hueco practicable al exterior de no menos de 1,20 m² y tendrá prevista la evacuación de agua.
A los tendederos cerrados no podrá abrir ningún hueco que resulte necesario para la iluminación o ventilación de la vivienda.
Artículo 18. Espacios de circulación.
La anchura mínima de los elementos de circulación interiores a la vivienda, será de 70 cm.
1. Vestíbulo. Tras la puerta de entrada a la vivienda se podrá inscribir un cuadrado de 1,10 m de lado.
2. Pasillos. Tendrán una anchura mínima de 90 cm. Podrán existir estrechamientos hasta 70 cm siempre que el elemento que los produce no tenga un fondo superior a la anchura libre que deja.
3. Puertas. La anchura mínima de puertas de paso interiores será de 80 cm.
4. Escaleras interiores de la vivienda. Tendrán una anchura mínima de 90 cm y una huella mínima de 27 cm, con una contrahuella máxima de 19 cm. Estas condiciones no serán aplicables a las que sirvan de acceso a espacios no habitables, altillos, etc.
Los peldaños compensados deberán tener un huella mínima de 27 cm medidos a 45 cm del borde interior del peldaño.
Artículo 19. Iluminación y ventilación.
1. La cocina, la sala de estar y los dormitorios tendrán iluminación y ventilación directas desde espacio exterior o patio. Cuando las luces rectas de los huecos con longitud de 3 m invadan una finca colindante, deberá acreditarse derecho de luces y vistas sobre ella, salvo que el planeamiento urbanístico exija retranqueo en la finca colindante que garantice las luces rectas de 3 m.
La sala de estar o un dormitorio se iluminarán y ventilarán necesariamente a través de vía pública o patio de manzana.
2. Se podrán admitir las alcobas existentes cuando el hueco que las comunica con la sala de estar no es inferior a 1.90 m de altura por 1,30 de anchura y no sea el único dormitorio de la vivienda.
3. Los huecos de iluminación exterior tendrán una superficie no menor de 0,8 m² ni del 8% de la superficie útil de los primeros 20 m² de la habitación. La superficie de ventilación será al menos un tercio de la de iluminación.
4. Los aseos que no dispongan de ventilación directa, deberán estar provistos de un conducto de ventilación por tiro forzado.
5. En rehabilitaciones que no afecten a la totalidad de las plantas excepto la baja, no será exigible la ventilación por tiro forzado hasta cubierta en cocinas.
6. Iluminación. La sala de estar recibirá iluminación y ventilación de espacio libre exterior o patio de manzana, excepto en vivienda unifamiliar. Cocina, comedor y dormitorios podrán abrir asimismo a patio de parcela. En todos los casos, las luces rectas mínimas definidas en el artículo 7, serán de 3 m.
Las dimensiones mínimas de los huecos de iluminación serán de 1 m² y el 10% de la superficie útil en planta de los primeros 30 m² de cada habitación. Si los huecos abren a espacio cubierto o mirador, la superficie mínima de iluminación se incrementará en un 50%. El hueco abierto al exterior del espacio cubierto o mirador, será al menos el 10% de la superficie útil del mismo, más la de las habitaciones que a él abren.
Los huecos necesarios para la iluminación y ventilación de cada dependencia no podrán situarse a una distancia superior a 2 m en planta, del rectángulo mínimo inscribible en la dependencia.
Las salas de estar y los dormitorios no podrán obtener su iluminación a través de galerías de uso común.
En obras de rehabilitación en las que se mantenga la fachada por imposición administrativa, bastará con cumplir las condiciones mínimas indicadas en el punto 19.3 del anexo I.
De la superficie de iluminación de cada habitación, un hueco practicable que deje, una vez abierto, una superficie de al menos 80 x 100 cm libres, estará incluido en la banda comprendida entre los 95 cm y los 180 cm de altura sobre el pavimento.
7. Ventilación directa. Los huecos mínimos para ventilación directa tendrán al menos un tercio de la superficie mínima de iluminación y el mecanismo de accionamiento de su apertura estará situado a un máximo de 1.50 m de altura sobre el pavimento.
8. Ventilación por tiro forzado. La cocina y los baños, aseos o cuartos inodoros, dispondrán de un conducto de ventilación por tiro forzado permanente hasta cubierta, independiente de los que se precisen para otros fines como campanas extractoras, calderas etc. Los conductos estarán rematados en cubierta por pieza aspiradora estática o dinámica. También dispondrán de dicho conducto las despensas sin ventilación directa. Las cocinas dispondrán, además, de conducto independiente hasta cubierta para la conexión de una campana extractora, con un diámetro mínimo de 10 cm.
Las puertas de los aseos dispondrán de rejilla o hueco inferior de, al menos, 70 cm².
Cuando la cocina y la sala de estar formen un mismo espacio, será necesario que, además de la ventilación permanente, se disponga de una ventilación mecánica hasta cubierta, con una capacidad de aspiración mínima de 300 metros cúbicos por hora.
Artículo 20. Instalaciones mínimas de las viviendas.
Toda vivienda contará con los servicios mínimos establecidos en el artículo 2 para edificios de vivienda y se canalizarán por su interior cumpliendo los reglamentos técnicos aplicables a cada instalación.
Las redes de agua fría y caliente en cocina y aseos contarán con una presión comprendida entre 1 y 4,5 kg/cm² y la velocidad del agua no superará 1,5 m/s. El equipo productor de agua caliente garantizará un consumo instantáneo de 13 litros por minuto a 40 °C o acumulado de 75 litros. Cada dependencia que cuente con instalación de fontanería dispondrá de las correspondientes llaves de corte.
Las cocinas dispondrán de tomas de agua y desagüe para fregadero, lavadora y lavavajillas. Las tomas de lavadora y lavavajillas dispondrán de llave de corte independiente.
Red eléctrica empotrada y toma de tierra según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
El número y disposición de tomas de TV, radio, telefonía, comunicaciones por cable, etc., se ajustará a la normativa de telecomunicaciones vigente.
Todos los huecos exteriores que se cierren con vidrio, dispondrán de persiana o contraventana exterior que permita el oscurecimiento de la habitación y la protección de la radiación solar directa. Podrán admitirse sistemas de oscurecimiento interiores cuando existan otros elementos exteriores que garanticen la protección de la radiación solar.
Toda vivienda estará dotada de sistema de calefacción que permita a la vivienda alcanzar un mínimo de 20 °C en todo su interior en los términos establecidos en la normativa vigente sobre condiciones térmicas de los edificios.
Artículo 21. Superficies de las viviendas y anejos.
Las superficies útiles y construidas de las viviendas o de sus habitaciones, se medirán según los criterios que más adelante se establecen y las cifras resultantes serán las que figurarán en todo documento que haga referencia a ellas, así como en la publicidad para su venta o alquiler.
1. Superficie construida. Será el resultado de la adición de las siguientes superficies:
a) La limitada por el perímetro exterior del cierre de las fachadas y los ejes de paredes medianeras o elementos de separación con otras viviendas, locales o elementos comunes.
b) Las superficies exteriores de uso privativo como terrazas, balcones, etc., computándose el 100% de la parte que, estando cubierta, se limita en sus dos laterales por paredes y el 50% de la superficie restante. Los miradores cerrados sumarán el 100% de su superficie.
No computarán como superficie construida de la vivienda aquellas terrazas formadas por la cubierta plana de otro elemento, aunque su uso sea privativo de la vivienda, siempre que el edificio esté constituido en régimen de división horizontal de la propiedad y esa cubierta esté incluida entre los elementos comunes del edificio.
Tampoco computarán como superficie construida de viviendas en planta baja, los espacios exteriores descubiertos, aunque se encuentren pavimentados.
La superficie de tendederos se medirá con el mismo criterio que las terrazas si son accesibles y abiertos y el 100% si son cerrados.
c) La parte proporcional de la superficie construida en elementos comunes, medida con los mismos criterios citados.
2. La superficie útil de la vivienda será la que resulte de sumar los apartados a y b anteriores, una vez deducidos muros, tabiques, antepechos de terrazas, los elementos estructurales verticales y conductos exentos o que sobresalgan de cierres o tabiques con una sección horizontal superior a 100 cm² y la superficie que tenga una altura libre inferior a 1,50 m.
3. La superficie útil de cada recinto de la vivienda o trastero, será la comprendida dentro del perímetro de la cara interior de los cerramientos que lo delimitan, con las mismas deducciones que al medir la superficie útil de la vivienda.
4. Superficie construida total de un garaje será la incluida dentro del perímetro exterior de los cierres que delimitan exteriormente la superficie cubierta y del eje de los que lo separan de otros usos o paredes medianeras.
5. Superficie útil de una plaza de garaje será la parte de la construida que resulte de la suma de la superficie delimitada para la propia plaza y el resultado de dividir la superficie útil de los espacios generales interiores de circulación de vehículos y personas y los de las salidas de emergencia que accedan directamente al exterior, por el número de plazas.
